De woningmarkt is krap en de huizen zijn duur, waardoor starters zoals Marieke (24) in hun studentenhuis blijven wonen. Dat lijkt een goedkope en handige tussenoplossing, maar is een kwalijke ontwikkeling volgens hoogleraren en studentenhuisvesters.
In het Tilburgse Oud-Noord, verscholen in een hoekwoning, vind je het studentenhuis van Marieke. Voor haar studie pedagogiek verliet ze Anne Paulowna, een dorpje onder Den Helder, en belandde in de zomer van 2021 in het kleine, maar knusse studentenhuis aan de Houtstraat.
Na ruim een half jaar zoeken kon ze dan eindelijk op een kijkavond komen. De huurbaas zocht nieuwe studenten van ver weg, dat kwam goed uit voor Marieke. Ze trok met haar hebben en houden in haar Ford Fiesta naar het Zuiden van het land.
Marieke heeft een kamer op de benedenverdieping. Voor het raam aan de straatkant hangen smaragdgroene gordijnen. Ze heeft haar zestien vierkante meter slim ingericht: er past precies een bank, bed, bureau en boeken-, buffet- en kledingkast in. Het hoge plafond laat het wel wat ruimer lijken.
Omdat pedagogiek haar uiteindelijk niet beviel, kon ze na het afbreken van haar studie wel blijven hangen bij haar stageplek. Marieke werkt nu fulltime in de kinderopvang, maar woont nog wel in het studentenhuis met vijf studenten. Wanneer je niet meer studeert, moet je officieel gezien het studentenhuis verlaten. ”Ik heb nooit verteld dat ik ben gestopt met mijn studie. Ik moet dus min of meer liegen om hier te mogen blijven wonen.”
Een kort maar krachtig antwoord bevestigt Mariekes ongenoegen over de Tilburgse woningmarkt. ”Ook een huurhuis is gewoon te duur in je eentje. Ik betaal nu 366 euro in de maand, terwijl je voor een starterswoning in Tilburg makkelijk 1.200 euro aan huur betaalt. Met een salaris van 1.900 euro is dat gewoon niet te doen”, zucht ze.
Starterswoning voor 380 duizend euro
Jaap Draaisma, gastonderzoeker Grootstedelijke Vraagstukken aan de Hogeschool van Amsterdam (HvA) vertelt dat de woningmarkt de afgelopen jaren, vanaf 2015 tot 2016, met name in de grotere steden, snel duurder is geworden en daarmee voor een groot deel niet meer betaalbaar voor lage en middeninkomens. Recent afgestudeerden behoren, zeker de eerste jaren na afstuderen, tot de lage en middeninkomens.
In mei 2022 kostte de doorsnee starterswoning ruim 380 duizend euro. Het recente onderzoek van Vereniging Eigen Huis laat zien dat 67% van de ondervraagde starters weten dat ze minder willen en/of kunnen uitgeven aan een koopwoning dan de beginprijs waarvoor zij woningen vinden in hun zoektocht. Ook worden starters negen van de tien keer overboden door anderen waardoor een huis nog duurder wordt verkocht dan dat het aangeboden wordt. Daardoor blijven starters langer thuis of in een studentenhuis wonen.
Vereniging Eigen Huis ziet een koopwoning van 260 duizend euro als ‘betaalbaar’. Karsten Klein, directeur belangenbehartiging vindt dat je met een woning van 260 duizend euro aansluit op het inkomen van starters. ”Veel jonge werkende mensen zitten daardoor vast in een piepkleine studentenwoning, blijven thuis bij hun ouders of zijn noodgedwongen veroordeeld tot een peperdure huurwoning. Dat zijn scenario’s die voor niemand wenselijk zijn.” Starters betalen bovendien gemiddeld één derde van hun besteedbare inkomen aan hypotheeklasten, meldde ING Research in een recent rapport.
Volgens de plannen van minister Hugo de Jonge moeten er in 2030 zo’n 900 duizend woningen zijn bijgebouwd. Deze plannen staan momenteel onder druk wegens ‘grote tegenslagen.’ Hoe dat plan precies in elkaar steekt, lees je hieronder.
Wonen in andere levensfase
Marieke merkt dat ze bovendien in een andere levensfase zit dan haar huisgenoten, die wel student zijn. ”Zij willen stappen, werken vaak niet en steunen op ome DUO en hun ouders. Ik ben fulltime aan het werk en heb geregeld geldzorgen. Ik heb het gewoon niet breed. De zomervakantie komt eraan, festivals staan voor de deur en mijn auto heeft kuren.”
”Ik zat al in die situatie tijdens mijn opleiding. Ik had destijds al geen klik met zowel het onderwijs als de mensen. Ik had toen een bijbaan in de horeca van twintig tot dertig uur in de week, liep nog acht uur stage en was druk bezig met mijn vaste lasten.” Marieke nam die stress vaak mee naar huis. ”Bovendien gaan mijn huisgenoten vaak ieder weekend richting hun ouderlijk huis. Ik niet en dat is soms eenzaam, mede omdat mijn familie tweehonderd kilometer verderop woont.”
Het studentenhuis heeft af en toe huisuitjes, maar leeft voor de rest allemaal vrij op zichzelf. ”Het is geen feesthuis”, bevestigt Marieke enigszins opgelucht. Dat is een pluspunt voor de kinderopvangmedewerkster, die iedere ochtend om zeven uur ‘s ochtends op haar werk moet zijn en dus rond zessen op moet staan. ”Ik kan gewoon goed slapen zonder studenten die midden in de nacht met herrie thuiskomen van het stappen. Ook een fijn gegeven voor de buren, die in eerste instantie schrokken toen ze erachter kwamen dat het een studentenhuis was.”
Marieke slaakt een diepe zucht. ”De vorige huurbaas was een echte huisjesmelker. De wasbak liep niet door, het internet lag er keer op keer uit, de kamers waren slecht geïsoleerd en ik zat lang op een kamer waarvan het raam niet eens open kon. We moesten alles zelf oplossen.” Op een gegeven moment lagen de temperaturen in Mariekes kamer in de zomer op 43 graden. Daardoor liep ze een longontsteking op. Met de komst van de nieuwe huurbaas in de zomer 2021, kan het raam dan eindelijk open. ”Het raam heeft zelfs kozijnen en dubbelglas!”, roept Marieke enthousiast.
Grijs gebied rondom de doorstroom
Doorstroming tussen de studentenwoningmarkt en de rest van de woningmarkt is van belang om aanbod vrij te maken voor nieuwe studenten. In 2020 verhuisde 40 procent van de uitstromende studenten na meer dan twee jaar of is überhaupt nog niet verhuisd, blijkt uit een rapport van het kenniscentrum voor studentenhuisvesting Kences.
Een paar jaar geleden zag SSH Student Housing de inschrijftijd van de inwonenden oplopen. De studentenhuisvesting is dan ook gestart met een campuscontrole. ”Met het invoeren van de campuscontrole zorgen we ervoor dat alle afgestudeerden ook weer op tijd vertrekken, zodat de kamers beschikbaar blijven voor studenten en de wachttijd zo kort mogelijk blijft”, vertelt woordvoerder Lisa Plender. ”Studenten mogen na hun afstuderen nog één jaar bij ons blijven wonen in een kamer met een campuscontract. Maar in de praktijk blijkt dit vaak iets langer te zijn.”
Draaisma bevestigt dit. ”Afgestudeerde studenten komen met allerlei creatieve oplossingen. Zo proberen soms onder een campuscontract uit te komen door zich (weer) voor een studie op te geven, waardoor ze langer op de studentenwoning kunnen blijven zitten.” Vanaf juni 2020 gelden er een nieuwe doorstroomregels. Niet-studenten die de leeftijd van 32 bereikt hebben moeten hun woning verlaten. Wanneer een nieuwe huurder de woning betreedt, mag deze niet ouder zijn dan 27 jaar en daar maximaal vijf jaar wonen.
De particuliere markt, zoals het studentenhuis van Marieke, kent deze contracten niet of nauwelijks. ”Ik heb bij mijn oude huurbaas, de huisjesmelker, een contract van een jaar getekend, daarna kon ik mijn huur maandelijks opzeggen. Hij zat erg op het geld in tegenstelling tot de nieuwe huisbaas, onderdeel van een particulier bedrijf. Daar heb ik wel geluk mee”, vertelt Marieke met een bescheiden glimlach.
Er lijkt een flink tekort aan studentenwoningen aan te komen. Het aantal zal de komende paar jaar nog wel aanhouden. Hoe dit in elkaar steekt, lees je hieronder.
Naast het tekort aan starterswoningen, is er ook een tekort aan woonruimten in Nederland, wat allerlei gevolgen heeft. De druk op de studentenwoningmarkt neemt de komende vijf jaar naar verwachting toe. De toename van de druk vinden plaats in het overgrotedeel van de negentien grootste studentensteden.
Oplossingen voor de vervolghuisvesting
In een krappe woningmarkt is het investeren in goede vervolghuisvesting volgens Hoogleraar Housing Systems Marja Elsinga een gezamenlijke opgave voor gemeenten, investeerders en ontwikkelaars en is essentieel voor de doorstroom van afgestudeerden.
Een oplossing om de doorstroom gemakkelijker te maken is een jongerencontract aanbieden. SSH biedt bijvoorbeeld naast reguliere studentenkamers ook zelfstandige woningen voor niet-studenten aan. ”Met een jongerencontract hoef je niet te studeren om bij ons te wonen en dit contract geldt voor vijf jaar. Studenten die bij ons wonen in een kamer, kunnen zo ‘doorgroeien’ naar een zelfstandige woning”, vertelt Plender.
Faissal Boulakjar is Tweede Kamerlid van de D66 en heeft de portefeuille wonen onder zich. Hij vindt het belangrijk dat de nieuwe woningen juist voor starters moeten zijn omdat zij weer perspectief op een betaalbaar huis moeten krijgen. Recentelijk diende hij een motie in en gaat binnenkort samen met Hugo de Jonge, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, in gesprek met vastgoedeigenaren en gemeenten. ”Kijk waar je bijvoorbeeld bestaande gebouwen kunt optoppen met extra lagen of kunt aanplakken. Hiermee kun je veel snelheid winnen om extra woonruimte te creëren voor starters. We hebben in Nederland vier miljoen vierkante meter aan leegstaande kantoorruimte terwijl we een woningtekort hebben”, vertelt Boulakjar.
Er zullen volgens Draaisma niet veel afgestudeerden naar een koopwoning in de steden verhuizen. ”De omvang van de particuliere huursector is in de steden, maar ook in de stedelijke regio’s rond de steden, de laatste jaren groter geworden. Hier zullen nu veel afgestudeerden naar doorverhuizen. Veelal tijdelijk, om vervolgens na een aantal jaren toch, wanneer het inkomen hoger geworden is, een woning te kopen.”
Marieke is nu niet op huizenjacht, maar spaart ondertussen wel. Ze zou ooit graag een huis willen kopen en willen beginnen met een nieuwe studie. Daarom moet ze wel eens bezuinigen. ”Een paar Nike sneakers van honderd euro voor mezelf vind ik echt te duur. Laatst heb ik dus maar sneakers van het merk Scapino voor veertig euro gekocht. Maar ze zijn even leuk hoor! Ze hebben zo’n hoge zool, à la All Stars”, vertelt ze trots.
”Mijn droomhuis?” Ze hoeft niet lang na te denken over een antwoord. ”Een vrijstaand huis of een gezellige twee-onder-een-kapper in een leuk dorp vlak bij een station en een basisschool in de buurt. In de toekomst zie ik mezelf namelijk voor de klas staan”, vertelt Marieke opgewekt. Haar toon verandert na een korte stilte in een lichte aarzeling. ”Maar nu ben ik nog jong dus zou ik de stad nog niet zo snel willen verlaten. Hopelijk ben ik over een paar jaar weg uit het studentenhuis en vind ik een betaalbaar koophuis, want hoewel ik goedkoop huur en ik het hier best prima heb: tot mijn 29ste in dit huis blijven, zie ik echt niet zitten.”
Meer lezen over wonen? Klik hier.