Category Archives: Wonen

Het wordt rustiger op de woningmarkt, volgens makelaarsbedrijf NVM. In de eerste drie maanden van dit jaar werden veel minder huizen voor meer dan de vraagprijs verkocht in vergelijking met voorgaande periodes, zo blijkt uit nieuwe kwartaalcijfers. Maar hoe voordelig is dit voor starters?

Woordvoerder Marc van der Lee van NVM is positief over de daling van de woningmarkt in het eerste kwartaal van 2023. “Als de prijzen wat dalen en het aanbod wat groeit, komt doorstroming gemakkelijker op gang. We zien dat starters een nieuwe stap zetten in hun wooncarrière. Zij gaan naar een wat groter, duurder of ander huis. Daardoor komt er een startersaanbod vrij dat wél betaalbaar en haalbaar is voor de huidige starters. Doorstroming op de markt biedt dus meer ruimte en kansen voor anderen” 

“Je betaalt op dit moment eigenlijk meer voor een huis” 

Paul de Vries

De huizenprijzen dalen, maar dit betekent niet dat starters nu al een huis zouden moeten kopen. Woningmarktexpert Paul de Vries is waakzaam voor het afvlakken van de huizenprijzen. “Prijsveranderingen op woningmarkt duren lang. Het tarief voor een koopwoning vlakt af, maar de rente is nog torenhoog. De prijs is dan nog niet doorberekend in de rente. Op het moment dat de rente ook daalt, kun je als koopstarter het beste een huis kopen. Nu betaal je eigenlijk meer.” 

De huizenprijzen dalen, maar dit betekent niet dat starters nu al een huis zouden moeten kopen. Woningmarktexpert Paul de Vries is waakzaam voor het afvlakken van de huizenprijzen. “Prijsveranderingen op woningmarkt duren lang. Het tarief voor een koopwoning vlakt af, maar de rente is nog torenhoog. De prijs is dan nog niet doorberekend in de rente. Op het moment dat de rente ook daalt, kun je als koopstarter het beste een huis kopen. Nu betaal je eigenlijk meer.” 

Meer huizen genereren door nieuwbouw 

“De bestaande koopwoningmarkt is wat het is”, vult van der Lee aan. “Er moeten voornamelijk meer huizen uit de nieuwbouw komen. Als de vraag blijft en het aanbod niet meegroeit, door bijvoorbeeld de huidige bouwstop vanwege de stikstofproblemen, blijft de krapte bestaan.” NVM benadrukt dan ook dat er méér nieuwbouw bij moet komen wat qua aantallen en soort woningen aansluit bij het overschot aan vraag. 

“Er komen mooie tijden aan, maar we moeten nog even wachten.” 

Paul de Vries

Volgens van der Lee zal er een nieuw evenwicht ontstaan door de huidige veranderingen in de woningmarkt, maar de Vries is het daar niet mee eens. “Onze woningmarkt is nooit in evenwicht en dat zal ook nooit gebeuren. We zijn nu wel heel ver van dat evenwicht af. De markt is krap en de vraag groeit steeds meer, maar dat zal ook kantelen. We gaan van een hele krappe markt naar een normalere markt. Er komen mooie tijden aan, maar we moeten nog even wachten.” 

Meer lezen over wonen? Dat kan hier.

Het kopen van een huis kan een spannende en complexe onderneming zijn, vooral als er sprake is van een ongelijke verdeling van het geld tussen de kopers. Om ervoor te zorgen dat alles soepel verloopt en dat de belangen van beide partijen worden beschermd, heeft Mattijs Boetier van DKT Notarissen enkele tips voor starters.

1. Maak een bewuste keuze in specialistisch advies:

Een huis kopen is voor veel mensen ook niet zomaar iets, dus mensen willen het gevoel hebben dat ze er niet alleen voor staan. Het is van belang om bij de aankoop van een huis van experts in te schakelen waar men dat nodig acht, zoals een notaris en een hypotheekadviseur. Toch hoeft men dit niet voor alles te doen volgens Boetier: “Er zijn genoeg zaken die men ook zelf kan regelen. Hoewel mensen vaak geneigd zijn om een aankoopmakelaar in te schakelen, kunnen ze zelf ook veel doen. Het is belangrijk om goed geïnformeerd te zijn en bewust keuzes te maken bij het kopen van een huis.”

2. Overweeg de rol van een aankoopmakelaar:

Hoewel een aankoopmakelaar nuttig kan zijn in bepaalde situaties, zoals bij het bieden op een huis met veel concurrentie, is het niet altijd noodzakelijk. In veel gevallen kan de koper zelf contact opnemen met de verkoopmakelaar en het contact met de verkoper regelen. Het geld dat wordt bespaard op de kosten van een aankoopmakelaar kan beter geïnvesteerd worden in het huis zelf. “Een aankoopmakelaar kan een belangrijk persoon zijn, maar is eigenlijk een soort aanzien. Een huis waar een tiental mensen op bieden, kan een dure aankoopmakelaar, met veel aanzien, het verschil maken.” De koper betaalt in zo’n geval een bepaald percentage van de koopsom al aan de makelaar, dat kan een behoorlijk bedrag zijn. “De keerzijde is dat dit vaak zaken zijn die de koper zelf kan regelen. Tevens is er altijd nog een verkoopmakelaar in het spel die al het contact voor de verkoper regelt.”

Mattijs Boetier – DKT Notarrisen

3. Schakel een hypotheekadviseur in:

Een hypotheekadviseur is een essentiële schakel bij het kopen van een huis, zelfs als je geen starter bent. “Dat is een must, ook als je geen starter bent”, verklaart Boetier. Banken zijn bedrijven die winst willen maken en een hypotheekadviseur kan helpen om de beste hypotheek voor jouw situatie te vinden. De lasten blijven op deze manier zo laag mogelijk. Het is belangrijk om goed geïnformeerd te zijn over je hypotheekopties en te zorgen voor een hypotheek die bij jouw financiële situatie past. “Een aankoopmakelaar is in die zin een luxeproduct. Kopers zijn bang dat ze het niet in hun eentje kunnen, iets wat starters vaak hebben natuurlijk, omdat het voor hen de eerste keer is. In zo’n geval wil je dat het vlekkeloos gebeurt. Die mensen nemen dan een aankoopmakelaar, maar dat is echt zonde van het geld.” Een hypotheekadviseur wil aan jou verdienen, maar om jou het zo makkelijk mogelijk te maken, vervolgt Boetier. “Dat is een som die men betaalt voor, naar mijn mening, een stuk genot.”

4. Houd inbreng eigen geld hoog:

Het is verstandig om zoveel mogelijk eigen geld in te brengen bij de aankoop van een huis en zo min mogelijk te lenen. Hierdoor zullen je maandelijkse lasten lager zijn en houd je meer geld over. Het maximale bedrag dat je kunt lenen is doorgaans 100% van de koopsom, dus het is belangrijk om zoveel mogelijk eigen inbreng te hebben om financiële flexibiliteit te behouden. Boetier: “Stel, je kan kiezen tussen een hypotheekadviseur van 5.000 euro of je denkt ‘dat doe ik niet, ik kies voor een hogere eigen inbreng in het huis’. Er zijn veel starters die dan kiezen voor een hogere inbreng in eigen huis, want minder maandlasten klinkt goed. Dit hoeft niet het geval te zijn, zo’n hypotheekadviseur kan wellicht veel meer betekenen.”

5. Zorg voor een samenlevingscontract:

Volgens Boetier kan men niet zonder samenlevingscontract, omdat er dusdanig belangrijke dingen in staan. “Het is eigenlijk een soort financieel contract. Alle financiën worden namelijk in dit contract geregeld, eveneens de eigen inbreng in het huis. Als het niet vast is gelegd dat de een meer geld inlegt dan de ander, dan krijg je het nooit terug. Zo kan iemand bijv. vaststellen dat zijn/haar partner nog studeert en de eerste twee jaar gas, water en licht eerst zelf betaalt.Zo zorg je dat het in ieder geval dat het allemaal terug te herleiden is. Een dergelijk contract afsluiten blijkt voor stellen soms nog lastig te zijn”, Boetier waakt voor deze naïviteit. “Hetzelfde geldt voor trouwen en geen huwelijkse voorwaarden nemen, dat moet je ook niet doen.”

6. Wees realistisch over de rol van de bank:

Het is belangrijk om te realiseren dat de bank geen allesomvattende dienstverlener is die alles voor je regelt. Hoewel banken professioneel zijn, zijn het ook bedrijven die winst willen maken. Boetier daarover: “Men is vaak te naïef dat een bank alles voor klanten doet, maar dat is niet zo. Het zijn ook voornamelijk starters die deze ‘fout’ maken. Het is belangrijk om zelf goed geïnformeerd te zijn over je financiële situatie en de keuzes die je maakt bij het kopen van een huis.”

Meer lezen over wonen? Klik hier.

De woningmarkt is krap en de huizen zijn duur, waardoor starters zoals Marieke (24) in hun studentenhuis blijven wonen. Dat lijkt een goedkope en handige tussenoplossing, maar is een kwalijke ontwikkeling volgens hoogleraren en studentenhuisvesters.  

In het Tilburgse Oud-Noord, verscholen in een hoekwoning, vind je het studentenhuis van Marieke. Voor haar studie pedagogiek verliet ze Anne Paulowna, een dorpje onder Den Helder, en belandde in de zomer van 2021 in het kleine, maar knusse studentenhuis aan de Houtstraat. 

Na ruim een half jaar zoeken kon ze dan eindelijk op een kijkavond komen. De huurbaas zocht nieuwe studenten van ver weg, dat kwam goed uit voor Marieke. Ze trok met haar hebben en houden in haar Ford Fiesta naar het Zuiden van het land. 

Marieke heeft een kamer op de benedenverdieping. Voor het raam aan de straatkant hangen smaragdgroene gordijnen. Ze heeft haar zestien vierkante meter slim ingericht: er past precies een bank, bed, bureau en boeken-, buffet- en kledingkast in. Het hoge plafond laat het wel wat ruimer lijken. 

Omdat pedagogiek haar uiteindelijk niet beviel, kon ze na het afbreken van haar studie wel blijven hangen bij haar stageplek. Marieke werkt nu fulltime in de kinderopvang, maar woont nog wel in het studentenhuis met vijf studenten. Wanneer je niet meer studeert, moet je officieel gezien het studentenhuis verlaten. ”Ik heb nooit verteld dat ik ben gestopt met mijn studie. Ik moet dus min of meer liegen om hier te mogen blijven wonen.”

Een kort maar krachtig antwoord bevestigt Mariekes ongenoegen over de Tilburgse woningmarkt. ”Ook een huurhuis is gewoon te duur in je eentje. Ik betaal nu 366 euro in de maand, terwijl je voor een starterswoning in Tilburg makkelijk 1.200 euro aan huur betaalt. Met een salaris van 1.900 euro is dat gewoon niet te doen”, zucht ze.  

Starterswoning voor 380 duizend euro 

Jaap Draaisma, gastonderzoeker Grootstedelijke Vraagstukken aan de Hogeschool van Amsterdam (HvA) vertelt dat de woningmarkt de afgelopen jaren, vanaf 2015 tot 2016, met name in de grotere steden, snel duurder is geworden en daarmee voor een groot deel niet meer betaalbaar voor lage en middeninkomens. Recent afgestudeerden behoren, zeker de eerste jaren na afstuderen, tot de lage en middeninkomens. 

In mei 2022 kostte de doorsnee starterswoning ruim 380 duizend euro. Het recente onderzoek van Vereniging Eigen Huis laat zien dat 67% van de ondervraagde starters weten dat ze minder willen en/of kunnen uitgeven aan een koopwoning dan de beginprijs waarvoor zij woningen vinden in hun zoektocht. Ook worden starters negen van de tien keer overboden door anderen waardoor een huis nog duurder wordt verkocht dan dat het aangeboden wordt. Daardoor blijven starters langer thuis of in een studentenhuis wonen. 

Vereniging Eigen Huis ziet een koopwoning van 260 duizend euro als ‘betaalbaar’. Karsten Klein, directeur belangenbehartiging vindt dat je met een woning van 260 duizend euro aansluit op het inkomen van starters. ”Veel jonge werkende mensen zitten daardoor vast in een piepkleine studentenwoning, blijven thuis bij hun ouders of zijn noodgedwongen veroordeeld tot een peperdure huurwoning. Dat zijn scenario’s die voor niemand wenselijk zijn.” Starters betalen bovendien gemiddeld één derde van hun besteedbare inkomen aan hypotheeklasten, meldde ING Research in een recent rapport. 

Volgens de plannen van minister Hugo de Jonge moeten er in 2030 zo’n 900 duizend woningen zijn bijgebouwd. Deze plannen staan momenteel onder druk wegens ‘grote tegenslagen.’ Hoe dat plan precies in elkaar steekt, lees je hieronder. 

Wonen in andere levensfase 

Marieke merkt dat ze bovendien in een andere levensfase zit dan haar huisgenoten, die wel student zijn. ”Zij willen stappen, werken vaak niet en steunen op ome DUO en hun ouders. Ik ben fulltime aan het werk en heb geregeld geldzorgen. Ik heb het gewoon niet breed. De zomervakantie komt eraan, festivals staan voor de deur en mijn auto heeft kuren.” 

”Ik zat al in die situatie tijdens mijn opleiding. Ik had destijds al geen klik met zowel het onderwijs als de mensen. Ik had toen een bijbaan in de horeca van twintig tot dertig uur in de week, liep nog acht uur stage en was druk bezig met mijn vaste lasten.” Marieke nam die stress vaak mee naar huis. ”Bovendien gaan mijn huisgenoten vaak ieder weekend richting hun ouderlijk huis. Ik niet en dat is soms eenzaam, mede omdat mijn familie tweehonderd kilometer verderop woont.” 

Het studentenhuis heeft af en toe huisuitjes, maar leeft voor de rest allemaal vrij op zichzelf. ”Het is geen feesthuis”, bevestigt Marieke enigszins opgelucht. Dat is een pluspunt voor de kinderopvangmedewerkster, die iedere ochtend om zeven uur ‘s ochtends op haar werk moet zijn en dus rond zessen op moet staan. ”Ik kan gewoon goed slapen zonder studenten die midden in de nacht met herrie thuiskomen van het stappen. Ook een fijn gegeven voor de buren, die in eerste instantie schrokken toen ze erachter kwamen dat het een studentenhuis was.” 

Marieke slaakt een diepe zucht. ”De vorige huurbaas was een echte huisjesmelker. De wasbak liep niet door, het internet lag er keer op keer uit, de kamers waren slecht geïsoleerd en ik zat lang op een kamer waarvan het raam niet eens open kon. We moesten alles zelf oplossen.” Op een gegeven moment lagen de temperaturen in Mariekes kamer in de zomer op 43 graden. Daardoor liep ze een longontsteking op. Met de komst van de nieuwe huurbaas in de zomer 2021, kan het raam dan eindelijk open. ”Het raam heeft zelfs kozijnen en dubbelglas!”, roept Marieke enthousiast. 

Grijs gebied rondom de doorstroom  

Doorstroming tussen de studentenwoningmarkt en de rest van de woningmarkt is van belang om aanbod vrij te maken voor nieuwe studenten. In 2020 verhuisde 40 procent van de uitstromende studenten na meer dan twee jaar of is überhaupt nog niet verhuisd, blijkt uit een rapport van het kenniscentrum voor studentenhuisvesting Kences. 

Een paar jaar geleden zag SSH Student Housing de inschrijftijd van de inwonenden oplopen. De studentenhuisvesting is dan ook gestart met een campuscontrole. ”Met het invoeren van de campuscontrole zorgen we ervoor dat alle afgestudeerden ook weer op tijd vertrekken, zodat de kamers beschikbaar blijven voor studenten en de wachttijd zo kort mogelijk blijft”, vertelt woordvoerder Lisa Plender. ”Studenten mogen na hun afstuderen nog één jaar bij ons blijven wonen in een kamer met een campuscontract. Maar in de praktijk blijkt dit vaak iets langer te zijn.”  

Draaisma bevestigt dit. ”Afgestudeerde studenten komen met allerlei creatieve oplossingen. Zo proberen soms onder een campuscontract uit te komen door zich (weer) voor een studie op te geven, waardoor ze langer op de studentenwoning kunnen blijven zitten.” Vanaf juni 2020 gelden er een nieuwe doorstroomregels. Niet-studenten die de leeftijd van 32 bereikt hebben moeten hun woning verlaten. Wanneer een nieuwe huurder de woning betreedt, mag deze niet ouder zijn dan 27 jaar en daar maximaal vijf jaar wonen. 

De particuliere markt, zoals het studentenhuis van Marieke, kent deze contracten niet of nauwelijks. ”Ik heb bij mijn oude huurbaas, de huisjesmelker, een contract van een jaar getekend, daarna kon ik mijn huur maandelijks opzeggen. Hij zat erg op het geld in tegenstelling tot de nieuwe huisbaas, onderdeel van een particulier bedrijf. Daar heb ik wel geluk mee”, vertelt Marieke met een bescheiden glimlach. 

Er lijkt een flink tekort aan studentenwoningen aan te komen. Het aantal zal de komende paar jaar nog wel aanhouden. Hoe dit in elkaar steekt, lees je hieronder. 

Naast het tekort aan starterswoningen, is er ook een tekort aan woonruimten in Nederland, wat allerlei gevolgen heeft. De druk op de studentenwoningmarkt neemt de komende vijf jaar naar verwachting toe. De toename van de druk vinden plaats in het overgrotedeel van de negentien grootste studentensteden. 

Oplossingen voor de vervolghuisvesting 

In een krappe woningmarkt is het investeren in goede vervolghuisvesting volgens Hoogleraar Housing Systems Marja Elsinga een gezamenlijke opgave voor gemeenten, investeerders en ontwikkelaars en is essentieel voor de doorstroom van afgestudeerden.  

Een oplossing om de doorstroom gemakkelijker te maken is een jongerencontract aanbieden. SSH biedt bijvoorbeeld naast reguliere studentenkamers ook zelfstandige woningen voor niet-studenten aan. ”Met een jongerencontract hoef je niet te studeren om bij ons te wonen en dit contract geldt voor vijf jaar. Studenten die bij ons wonen in een kamer, kunnen zo ‘doorgroeien’ naar een zelfstandige woning”, vertelt Plender. 

Faissal Boulakjar is Tweede Kamerlid van de D66 en heeft de portefeuille wonen onder zich. Hij vindt het belangrijk dat de nieuwe woningen juist voor starters moeten zijn omdat zij weer perspectief op een betaalbaar huis moeten krijgen. Recentelijk diende hij een motie in en gaat binnenkort samen met Hugo de Jonge, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, in gesprek met vastgoedeigenaren en gemeenten. ”Kijk waar je bijvoorbeeld bestaande gebouwen kunt optoppen met extra lagen of kunt aanplakken. Hiermee kun je veel snelheid winnen om extra woonruimte te creëren voor starters. We hebben in Nederland vier miljoen vierkante meter aan leegstaande kantoorruimte terwijl we een woningtekort hebben”, vertelt Boulakjar. 

Er zullen volgens Draaisma niet veel afgestudeerden naar een koopwoning in de steden verhuizen. ”De omvang van de particuliere huursector is in de steden, maar ook in de stedelijke regio’s rond de steden, de laatste jaren groter geworden. Hier zullen nu veel afgestudeerden naar doorverhuizen. Veelal tijdelijk, om vervolgens na een aantal jaren toch, wanneer het inkomen hoger geworden is, een woning te kopen.” 

Marieke is nu niet op huizenjacht, maar spaart ondertussen wel. Ze zou ooit graag een huis willen kopen en willen beginnen met een nieuwe studie. Daarom moet ze wel eens bezuinigen. ”Een paar Nike sneakers van honderd euro voor mezelf vind ik echt te duur. Laatst heb ik dus maar sneakers van het merk Scapino voor veertig euro gekocht. Maar ze zijn even leuk hoor! Ze hebben zo’n hoge zool, à la All Stars”, vertelt ze trots. 

”Mijn droomhuis?” Ze hoeft niet lang na te denken over een antwoord. ”Een vrijstaand huis of een gezellige twee-onder-een-kapper in een leuk dorp vlak bij een station en een basisschool in de buurt. In de toekomst zie ik mezelf namelijk voor de klas staan”, vertelt Marieke opgewekt. Haar toon verandert na een korte stilte in een lichte aarzeling. ”Maar nu ben ik nog jong dus zou ik de stad nog niet zo snel willen verlaten. Hopelijk ben ik over een paar jaar weg uit het studentenhuis en vind ik een betaalbaar koophuis, want hoewel ik goedkoop huur en ik het hier best prima heb: tot mijn 29ste in dit huis blijven, zie ik echt niet zitten.” 

Meer lezen over wonen? Klik hier.

Een geschikte woning vinden, iets dat veel starters bezighoudt. Naast een woning vinden die aan je wensen voldoet, zijn er verschillende mogelijkheden qua investeren. In één keer kopen of liever maandelijks betalen? Om het overzichtelijk te maken heeft de Kickstarters vier woonvormen op een rij gezet.

Kopen

60 procent van de Nederlandse huishoudens woont volgens het SCP in een koopwoning. Zo ook Sanne Balendonck (25), zij woont sinds een maand samen met haar vriend in een koopwoning. “Mijn vriend en ik waren van plan om samen te gaan wonen en kwamen per toeval bij deze koopwoning uit. We gingen met de hypotheekadviseur praten en er bleek van alles mogelijk. Waarom moeilijk doen als kopen mogelijk is?” De koopwoning begint volgens Sanne langzaam maar zeker als haar eigen woning te voelen. “We zitten nu midden in de verbouwing. Daarna heb ik het gevoel van dat het mijn woning is meer. Dan is het nog meer van onszelf.”

Huren

Naast kopen, is ook huren een hele bekende woonvorm. Volgens de NOS zijn 41 procent van de woningen in Nederland huurwoningen. “Ik was klaar met mijn studie en wilde zelfstandig wonen. Ik ging huren omdat ik toen niet genoeg geld had voor een koopwoning,” zegt Rik Nuij (27). “Het voelt wel als mijn woning, maar een koopwoning zou nog iets meer als mijn thuis voelen. Dan staat het echt op mijn naam en kan ik verbouwen wat ik wil vervangen.”

Antikraak

Op dit moment woont Salina van Offeren (30) in haar derde antikraakwoning. “Toen ik mijn vriend leerde kennen moest ik van mijn moeder het huis uit. Ik kwam niet in aanmerking voor een huurwoning en sliep in de auto. Via via hoorde ik dat een muziekschool antikraak was geworden. Binnen een week had ik de sleutel.” Nu woont Salina, samen met haar vriend, in een antikraak eengezinswoning. Dit voelt niet als haar eigen woning. “Absoluut niet. Opknappen doe je niet, want je weet niet wanneer je eruit moet.”

Voor andere mensen die antikraak wonen heeft ze een paar tips: “Samen krijg je sneller een woning toegewezen. Ik krijg altijd te horen dat ze de voorkeur hebben aan stelletjes. Ga daarnaast zelf op onderzoek uit naar wat het plan is met het gebouw. Dit wordt lang niet overal vroeg bekend gemaakt.” Als je dit eerder weet, kan je dus ook eerder op zoek gaan naar vervangend onderkomen.

Bedrag overmaken naar de koper

Bij deze vorm heeft de ene bewoner de woning gekocht en betaalt de ander maandelijks een bepaald deel. Dit kan op verschillende manieren. Zo kan er steeds een vast geldbedrag over worden gemaakt, maar het kan ook zo zijn dat diegene bepaalde maandelijkse lasten betaalt. Dit laatste is het geval bij Nina Duquesnoy (25). “Mijn vriend woonde al op zichzelf en had dit appartement gekocht. Ik betaal nu bijvoorbeeld voor de streamingsdiensten die we hebben en leg meer in voor de boodschappen.” Nina en haar vriend hebben voor deze woonvorm gekozen, omdat ze graag samen wilden wonen en op deze manier zitten ze nergens aan vast. “Als je toe bent aan samenwonen voordat je iets wilt kopen, raad ik het zeker aan.”

Toekomstbeeld

Alle geïnterviewden beamen dat ze later een koopwoning willen hebben. Sanne wil later, als ze de middelen heeft, in een koopwoning blijven. “We zijn zeker op zoek naar een groter huis wat we samen kunnen gaan kopen,” zegt Nina. Ook Salina is op zoek naar een koopwoning. “Ik ben nu aan het sparen. Met een koopwoning kan ik niet zomaar weggestuurd worden. Ik wil vastigheid, geen onzekerheid.” Rik wil later een koopwoning omdat op lange termijn de maandlasten lager zijn dan elke maand huur betalen. Daarnaast bouw je volgens hem dan een vermogen op en heb je meer mogelijkheden met verbouwen.

Meer lezen over wonen? Klik hier. 

Huurwoningen verkopen omdat dat voordeliger is dan verhuren. Steeds meer huurbazen zijn hier mee bezig, laat NOS weten in een recent artikel. Maar wat voor invloed heeft de verkoop van huurwoningen voor jou als starter? De Kickstarters sprak met Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems.  

Het probleem  

Minister de Jonge heeft een invloedrijke maatregel doorgevoerd binnen de huizenmarkt. Door het nieuwe kabinetsbeleid moeten 130.000 tot 150.000 huurwoningen onder de grens van 1100 euro paar maand gaan zitten. Hierdoor zien verschillende huurbazen geen toekomst meer in het verhuren waardoor ze hun panden te koop zetten.  

Daarnaast gaan particuliere verhuurders vanaf dit jaar veel meer belasting betalen. Hierdoor gaat in veel gevallen 70% tot 80% van de huuropbrengsten naar de belasting en blijft er geen goede business case meer over.  

Wat nu?  

“Wat er vooral verandert, is dat er een groter aanbod aan koopwoningen beschikbaar komt”, zegt Peter Boelhouwer. “Dit is positief voor de starter met een hoger budget. Zij komen nu sneller aan een koopwoning. Maar aan de andere kant, heel veel starters – zeker in grote steden – zetten hun eerste stap in de particuliere huursector. Juist als je in zo’n stad binnen wil komen, is dat de enige manier. Dan is het geen goed nieuws als er minder huurwoningen beschikbaar zijn.” 

Wél zorgt het nieuwe beleid ervoor dat het puntenaantal waarbinnen de huur gereguleerd wordt omhooggaat naar 187 punten. Als jouw woning onder dat puntenaantal valt, mag je als huurder je huur niet meer vrij bepalen. Dit geldt wel alleen voor nieuwe contracten.  

“De druk van het beleid is erg groot geworden. Anders verkoop je niet zomaar je huis. Hierdoor zullen door schaarste de huren van woningen die wél boven die 187 punten zitten fors stijgen. Dat is minder voordelig voor de starter”, aldus Boelhouwer. 

Uitkopen?  

In het artikel van NOS vertelt verhuurder Dirk van Hees dat hij zo graag van zijn verhuurde woning in Amsterdam af wil dat hij zijn huurders 30.000 euro vertrekpremie biedt.  

“Dit geeft al aan hoe groot de nood is”, zegt de hoogleraar Housing Systems. “Of je als starter zo’n bedrag moet aannemen, ligt echt aan je persoonlijke situatie. Als je makkelijk ergens anders terecht kunt, kun je het zeker overwegen.” 

Toekomst voor starters 

Door de continue veranderingen blijft wonen voor starters een onzeker onderwerp. Niet alleen de afname van huurwoningen speelt daarbij een rol. Ook de nog steeds stijgende hypotheekrente heeft daar invloed op. 

“Door de stijgende rente worden de hypotheeklasten steeds hoger, waardoor je minder kunt lenen. Als starter heb je daar veel meer last van dan een doorstromer. Zij nemen hun hypotheek met lage rente gewoon mee”, aldus Boelhouwer. 

“Een ander probleem is dat de woningbouwproductie onder druk staat”, vult de hoogleraar aan over de toekomstproblematiek. “De komende twee jaar gaat de productie flink dalen. De bouwvergunningen zijn aan het teruglopen en door de hoge rente worden de dure koopwoningen niet verkocht, waardoor hele bouwprojecten – waaronder ook betaalbare woningen – vertragen of niet doorgaan. Al het bouwmateriaal is duurder geworden door de gestegen rente, waardoor bouwprojecten opnieuw ontwikkeld moeten worden.” 

Starters hebben het meeste last van deze vertragingen omdat zij nog niks hebben. “Projecten voor sociale woningbouw liggen nu ook stil waardoor woningen speciaal bedoelt voor starters niet van de grond komen”, aldus Boelhouwer. 

Hoop 

Ondanks de tegenslagen van de starter op de woningmarkt zijn er gelukkig ook positievere punten. “Je ziet nu wel dat er weer allerlei producten gaan komen om starters te helpen. De regering heeft bijvoorbeeld het koopfonds aangekondigd. Gemeenten komen in actie”, zegt Boelhouwer.  

“De opkomst van steeds meer flexibele woningen is ook positief. Voor starters is dat voornamelijk interessant. Je kunt in ieder geval je wooncarrière beginnen. Laten we hopen dat we veel tijdelijke woningen kunnen idealiseren”, sluit de hoogleraar af. 

Meer lezen over de toekomst van starters op de woningmarkt? Klik hier   

Drukte in het centrum van Den Haag. Starters kwamen vrijdag samen op de woonactie om te strijden voor het uitzichtloze perspectief van starters op de woningmarkt. In samenwerking met Vereniging Eigen Huis en Lowlands spraken tientallen starters politici en wooncorporaties over hun toekomst. 

Vereniging Eigen Huis vindt dat er jaarlijks meer betaalbare woningen moeten komen voor starters. Woordvoerster Valeska Hovener: “Wij zien een hele generatie opgroeien die geen kans meer heeft op een eigen huis. Dat vinden wij onacceptabel en daarom hebben we deze actie opgetuigd. Starters zitten vast in onprettige woonsituaties en sommige starters stellen zelfs hun gezinsplannen uit omdat ze geen passende woning kunnen vinden. Wij geven hun vandaag een podium waar ze over hun problemen op de woningmarkt kunnen vertellen. En aan diegene die het moeten horen: de minister, andere politici, geldverstrekkers, bouwbedrijven en makelaars.”

Samenwerking Lowlands

“We zijn vorig jaar op Lowlands gestart om aandacht te vragen voor de moeilijke positie van starters op de woningmarkt”, aldus Hovener. “Lowlands wilde dit maatschappelijke probleem graag op de kaart zetten, omdat er heel veel starters hun festival bezoeken.”

De kerndoelgroep, starters, vissen op grote schaal achter het net bij het toetreden op de woningmarkt

Eric van Eerdenburg, Lowlands-directeur

Lowlands directeur Eric van Eerdenburg was ook aanwezig op de woonactie. “De kerndoelgroep, starters, vissen op grote schaal achter het net bij het toetreden op de woningmarkt. Dat begint al als ze student zijn en met te veel mensen in een te klein huis wonen waar ze óók nog eens te veel voor betalen. Ook al starten ze met twee middeninkomens op de arbeidsmarkt, het is nog steeds niet hoog genoeg om een huis te kopen in steden. De huizenschaarste heeft de prijzen te hoog opgestuwd.”

Petitie

Tijdens het protest is ook een petitie overhandigd aan de Minister van Volkshuisvesting, Hugo de Jonge. Hovener: “De petitie is meer dan 100.000 keer ondertekend, wat ook laat zien dat het probleem urgent is en dat er echt wat moet gebeuren voor starters. In deze petitie roepen we het kabinet op om jaarlijks minimaal 10.000 starterswoningen te bouwen voor een prijs die voor starters betaalbaar is.”

Meer weten hoe de woningcrisis zo ver heeft kunnen komen? Dat kan hier.

Dat starters moeilijk aan een huis kunnen komen, is de laatste jaren steeds duidelijker geworden. Komende vrijdag zal daarom een woonactie plaatsvinden in Den Haag, georganiseerd door Vereniging Eigen Huis en Lowlands. De actievoerders vragen aandacht voor de uitzichtloze positie van starters op de woningmarkt. Maar hoe heeft de woningcrisis zo ver kunnen komen?  

Door: Lucia Geelen & Dirkje Blikman

Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat starters negatieve ervaringen hebben bij het zoeken van een koopwoning. Vooral alleenstaande starters maken weinig kans. Ook zorgt het zoeken van een koophuis voor moedeloosheid, uitzichtloosheid en veel zorgen bij starters.  

Een sprong terug in de tijd laat zien hoe de woningcrisis zich door de jaren heen heeft ontwikkeld. 

Motie Boulakjar

Door de motie van Boulakjar gaat Hugo de Jonge, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, in gesprek met vastgoedeigenaren en gemeenten. ”Kijk waar je bijvoorbeeld bestaande gebouwen kunt optoppen met extra lagen of  kunt aanplakken. Hiermee kun je veel snelheid winnen om extra woonruimte te creëren. We hebben in Nederland vier miljoen vierkante meter aan leegstaande kantoorruimte terwijl we een woningtekort hebben”, vertelt Boulakjar.

Situatie nu 

De trend van oplopende huizenprijzen en woningtekorten zetten door na 2013. De gemiddelde prijs van een koophuis in Nederland is in het eerste kwartaal van 2023 zo’n 424.700 euro, meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). NOS meldt dat eind 2022 mensen in de leeftijdscategorie van 25 tot 35 jaar ongeveer 200.000 euro konden lenen. Dit is gebaseerd op een gemiddeld salaris van 45.000 euro en een rente van vier procent. 

In het onderzoek van Vereniging Eigen Huis laat 67% van de ondervraagde starters weten dat ze minder willen en/of kunnen uitgeven aan een koopwoning dan de beginprijs waarvoor zij woningen vinden in hun zoektocht. Ook worden ze negen van de tien keer overboden door anderen waardoor een huis nog duurder wordt verkocht dan dat het aangeboden wordt. Hierdoor blijven starters langer thuis wonen, dat allerlei gevolgen heeft. Eén op de twee starters die deel hebben genomen aan het onderzoek woont daadwerkelijk nog thuis.  

Perspectief uitzichtloos 

Faissal Boulakjar is Tweede Kamer lid van D66 en heeft onder andere de portefeuille ‘wonen’ onder zich. ”Het perspectief van jongeren nu op een betaalbare koopwoning raakt uit het zicht in Nederland en dat vind ik vreselijk. Als je straks afstudeert en je wilt beginnen met een nieuwe stap in je leven, denk aan het vormen van een gezin of het begin van een baan in de stad waar je graag wilt werken, moet het zicht op een betaalbare woning weer vanzelfsprekend zijn en dat is nu niet het geval.”

Aankomende vrijdag 10 maart komen starters daarom samen op het Malieveld om aandacht te vragen voor de uitzichtloze positie van starters op de woningmarkt. Vorig jaar was Boulakjar aanwezig op het woonprotest in Amsterdam. “Ik vind het goed dat starters zich verenigen en hun stem laten horen. Helaas missen zij in deze tijd het perspectief op een betaalbaar huis. Met deze stap naar voren laten zij hun stem horen. Zo wordt de Tweede Kamer, maar ook minister de Jonge, eraan herinnert voor wie wij dit allemaal doen. Het houdt ons scherp.”

Oorzaken woningtekort

Een reden voor het woningtekort is te weinig geschikte bouwgrond. Volgens woordvoerster Valeska Hovener van Vereniging Eigen Huis heeft de woningmarkt vele uitdagingen. “De grootste uitdaging zit hem in het betaalbaar bouwen. Dit begint bij een gemeente die bereid is om wat aan de hoge grondprijzen te doen. Zo moet de zij de betaalbaarheid in haar woonbeleid opnemen en dit beleid ook aan ontwikkelaars opleggen in de ontwikkeling van nieuwbouwhuizen. Er zullen zo meer betaalbare starterswoningen moeten komen, waarbij het aanbod van de koopwoningen dus ook aansluit op wat starters daadwerkelijk kunnen betalen.” Bovendien hebben bouwers te maken met een tekort aan vakkundig personeel. Daardoor is arbeid duurder en stijgen de kosten om woningen te bouwen. 

Andere woonsystemen 

Hoewel de oplossingen voor de wooncrisis niet voor het oprapen liggen, ziet Lowlands directeur Eric van Eerdenburg eventueel mogelijkheden in andere woonsystemen zoals het Genossenschaft in Zwitserland en Oostenrijk, en het HITAS-systeem in Finland. “Daarin is verwerkt dat grond tegen gereduceerde tarieven uitgegeven wordt en er wordt gebouwd tegen gereduceerde marges. Zo wordt voorkomen dat mensen gaan handelen in woningen en grote winsten gaan maken. Het zorgt er bovendien voor dat een deel van de woningvoorraad blijvend beschikbaar is voor starters en lage middeninkomens.” Behalve starters, kunnen ook senioren gebruik maken van dit systeem. ”Sociale huur komt vrij door mensen die nu voldoende inkomen hebben voor een sociale koopwoning, senioren die kleiner willen wonen maken een gezinswoningen vrij. Er is meer mobiliteit op deze woningmarkt”, aldus Van Eerdenburg.  

We moeten niet in slaap gesust worden

Faissal Boulakjar, D66

Ook Boulakjar (D66) is voorstander van een woonsysteem als het Genossenschaft in Wenen. ”Het geeft mensen weer de kans en vrijheid om zelf hun woning op hun manier naar eigen wensen te bouwen. Ja, we moeten leren van andere landen, maar ik denk dat we in Nederland vooral aan de slag moeten met het herstellen van goed volkshuisvestingsbeleid met sterke woningbouwcoöperaties. De Nederlandse volkshuisvestiging is op zich goed, tot voor kort in ieder geval. Nergens in de wereld hebben we zoveel sociale huurwoningen en kwalitatief sterke huurwoningen. Maar we moeten niet in slaap gesust worden. Dat sterke beleid dat we al honderd jaar in Nederland kennen, mogen we niet laten verslappen.”

Stikstofuitstoot

Het grootste probleem dat volgens Boulakjar (D66) het oplossen van de woningcrisis in de weg staat, is de te hoge stikstofuitstoot. ”Kijk bijvoorbeeld naar de recente bouwstop in Brabant vanwege te hoge stikstofuitstoot. Dit zal nog in veel provincies gaan gebeuren en dit is voor mij onacceptabel. Het stikstofprobleem zit nu in de weg en als we dat nu niet oplossen is er geen perspectief voor jongeren. We moeten dus eerst dat probleem oplossen, want hoe langer we daarmee wachten, hoe langer de wachttijd voor woningzoekenden op een betaalbare koopwoning. Hoe sneller we gaan bouwen, hoe eerder het woningprobleem is opgelost.”

We zijn blij dat starters niet meer hoeven te concurreren met beleggers

Valeska Hovener

Oplossingen

Hovener ziet op de korte termijn nog geen oplossing voor de woningcrisis onder de starters, maar er zijn in de loop van afgelopen jaar al veel regelingen veranderd. “Sinds vorig jaar kunnen gemeenten een zelfwoonplicht instellen wat het opkopen van woningen van beleggers tegengaat. Starters hoeven dan niet meer te concurreren met beleggers die vaak een veel grotere beurs hebben dan zij. En daar zijn wij al heel blij mee. Ook wordt de jubelton afgeschaft wat de kloof verkleint tussen starters met vermogende ouders en starters zonder vermogende ouders.”  

900.000 woningen in 2030

In 2030 moeten er zo’n 900.000 woningen bijgebouwd zijn. Boulakjar (D66) vindt het belangrijk dat de woningen juist voor jongeren en starters moeten zijn. Volgens hem zijn er dan ook een aantal oplossingen voor de woningcrisis op de korte termijn. ”Ga bijvoorbeeld aan de slag met kant-en-klare woningen. Dat zijn duurzame, ook wel tijdelijke woningen genoemd, die zo uit de fabriek rollen. Die kunnen zo geplaatst worden zonder moeilijke lange procedures.” 

We hebben ook nú een woningtekort, dus we moeten ook nú aan de slag

Faissal Boulakjar, D66

Boulakjar (D66) vindt het goed dat er op de lange termijn plannen worden gemaakt om de woningcrisis op te lossen. ”Hierdoor behouden jongeren het perspectief voor betaalbare woningen voor in de toekomst. Maar we hebben ook nú een woningtekort, dus we moeten ook nú aan de slag.”

Meer lezen over wonen? Dat kan hier.